Ενοικίαση κατοικίας στη Γερμανία – Μέρος 1
Είδη συμβολαίων και περίοδοι καταγγελίας
Γύρω στα 2,5 εκατομμύρια συμβόλαια ενοικίασης κατοικίας υπογράφονται κάθε χρόνο στη Γερμανία. Τα περισσότερα από αυτά συνάπτονται σε γραπτή μορφή, αλλά υπάρχουν ακόμα και περιπτώσεις προφορικών συμβολαίων ενοικίασης. Τα συμβόλαια ενοικίασης διαχωρίζονται ανάλογα με το είδος τους, τη δομή και το περιεχόμενό τους. Μπορούν να αποτελούνται μόνο από μερικές σειρές αλλά και από περισσότερες σελίδες, να είναι περιορισμένου ή αορίστου χρόνου και μερικές φορές επίσης να περιέχουν και συγκεκριμένα βήματα ή ποσά αύξησης του ενοικίου για τα επόμενα χρόνια.
Το παρόν άρθρο μου έχει σκοπό, να παρουσιάσει τις κατηγορίες και τα είδη των διαφορετικών συμβολαίων ενοικίασης κατοικίας που υπάρχουν στη γερμανική αγορά μισθώσεων κατοικίας και να σας δώσει μια εικόνα σχετικά με τα δικαιώματα σας ως ενοικιαστής ανάλογα με το συμβόλαιο που έχετε υπογράψει.
Προφορικό συμβόλαιο ενοικίασης (Mündlicher Mietvertrag)
Αυτό το είδος του συμβολαίου το συναντάμε πολλές φορές στον τομέα της γαστρονομίας, όπου ο εργοδότης (π.χ. ένας εστιάτορας) παραχωρεί στους εργαζόμενούς του ένα δωμάτιο ή διαμέρισμα μέσω προφορικής συμφωνίας. Το βασικό πλεονέκτημα ενός προφορικού συμβολαίου ενοικίασης είναι κατ’ αρχήν, ότι εφαρμόζονται οι όλες νόμιμες διατάξεις του Αστικού Κώδικα, εκτός αν υπάρχει κάποια άλλη ρητή δέσμευση. Βάσει του Γερμανικού Αστικού Κώδικα (BGB) π.χ., ο ενοικιαστής δεν έχει καμία σχέση με διακοσμητικές επισκευές (Schönheitsrreparaturen) και δεν υποχρεούται επίσης να πληρώνει μηνιαίες προκαταβολές για τα κοινόχρηστα.
Ωστόσο, τα προφορικά συμβόλαια ενοικίασης αποτελούν την εξαίρεση, αφενός λόγω των αδιαμφισβήτητων αυτών πλεονεκτημάτων για τον ενοικιαστή και αφετέρου επειδή υπάρχει κίνδυνος να προκύψουν αργότερα διαφωνίες, σχετικά με το τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί.
Συμβόλαιο ενοικίασης αορίστου χρόνου (Unbefristeter Mietvertrag)
Το «κανονικό» συμβόλαιο ενοικίασης. Συμπληρώνεται τις περισσότερες φορές γραπτώς, συνήθως σε κάποιο πρότυπο έντυπο. Η μίσθωση διαρκεί για αόριστο χρονικό διάστημα χωρίς ημερομηνία λήξης. Η προθεσμία προειδοποίησης/καταγγελίας για τον ενοικιαστή είναι πάντα 3 μήνες.
Η προθεσμία καταγγελίας για τον ιδιοκτήτη, διαμορφώνεται ανάλογα με τη διάρκεια παραμονής του ενοικιαστή στην κατοικία σύμφωνα με τον ακόλουθο πίνακα:
Διάρκεια παραμονής -—> Προθεσμία καταγ-
στην κατοικία: γελίας ιδιοκτήτη:
Μέχρι 5 χρόνια ——————-> 3 μήνες
Παραπάνω από 5 χρόνια ——-> 6 μήνες
Παραπάνω από 8 χρόνια ——-> 9 μήνες
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται πάντα κάποιον νόμιμο λόγο για να καταγγείλει το συμβόλαιο ενοικίασης, π.χ. τον λόγο της προσωπικής χρήσης για αυτόν, κάποιο συγγενή του ή μέλος του νοικοκυριού του. Το μειονέκτημα αυτού του είδους συμβολαίου είναι, ότι ιδιώτες ιδιοκτήτες μπορούν να απειλήσουν γρήγορα με καταγγελία του συμβολαίου για προσωπική χρήση.
Επίσης ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ύψος του ενοικίου μέσα σε συγκεκριμένα χρονικά πλαίσια μέχρι το λεγόμενο τοπικό συγκριτικό ενοίκιο (ortsübliche Vergleichsmiete).
Στην αύξηση του ενοικίου υπάρχει περιορισμός από το νόμο. Το νόμιμο πλαφόν της αύξησης είναι συνήθως 20% μέσα σε διάστημα 3 ετών ή 15% σε διάστημα 3 ετών για πολλές πόλεις στις οποίες ισχύει το λεγόμενο «φρένο τιμών ενοικίασης» (Mietpreisbremse).
Σε αυτό το είδος του συμβολαίου, το δικαίωμα καταγγελίας μπορεί να αποκλειστεί και για τις δύο πλευρές, για μέγιστο διάστημα τεσσάρων ετών. Για να γίνει αυτό, ενοικιαστής και ιδιοκτήτης πρέπει να συμφωνήσουν ρητά στο συμβόλαιο ότι παραιτούνται από το δικαίωμα καταγγελίας τους για το συγκεκριμμένο χρονικό διάστημα. Η προθεσμία αρχίζει με την ημερομηνία σύναψης του συμβολαίου.
Συμβόλαιο ενοικίασης περιορισμένου χρόνου (Zeitmietvertrag)
Γραπτό συμβόλαιο ενοικίασης, συνήθως με τη μορφή πρότυπου εντύπου, στην οποία η περίοδος ενοικίασης καθορίζεται από την αρχή. Κατά τη σύναψη της σύμβασης ενοικίασης, ο λόγος τερματισμού πρέπει να έχει συμφωνηθεί κα καταγραφεί στο συμβόλαιο. Για παράδειγμα, ότι μετά την περίοδο της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται ο ίδιος το διαμέρισμα ή ότι πρέπει να γίνουν εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης, έτσι ώστε οι χώροι να μην μπορούν πλέον να κατοικηθούν.
Σε αυτό το είδος του συμβολαίου, ο ενοικιαστής πρέπει να εγκαταλείψει την κατοικία στο τέλος της σύμβασης, εφόσον εξακολουθεί να υπάρχει ο αρχικός λόγος τερματισμού. Κατά τη διάρκεια της σύμβασης, δεν μπορεί ούτε ο ιδιοκτήτης ούτε ο ενοικιαστής να την καταγγείλει.
Ο ενοικιαστής έχει ένα ειδικό δικαίωμα καταγγελίας (Sonderküngigungsrecht) μόνο αν ο ιδιοκτήτης ανακοινώσει την αύξηση του ενοικίου ή την ανακαίνιση.
Επίσης είναι δυνατή και η καταγγελία χωρίς προειδοποίηση (fristlose Kündigung) από πλευράς του ιδιοκτήτη, σε περίπτωση σοβαρών παραβιάσεων της σύμβασης εκ μέρους του ενοικιαστή.
Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής μπορεί να μείνει για απεριόριστο χρονικό διάστημα στο διαμέρισμα σε περίπτωση που ο αρχικός λόγος τερματισμού έχει πάψει να υπάρχει.
Προσοχή: Συμβόλαια αυτού του τύπου πρέπει πάντα να συμφωνούνται γραπτώς. Αυτό ισχύει και για τον προσδιορισμό του λόγου τερματισμού. Εάν δεν πληρείται το κριτήριο της γραπτής μορφής, το συμβόλαιο ενοικίασης θεωρείται ως συμβόλαιο αορίστου χρόνου.
Κλιμακωτό συμβόλαιο ενοικίασης (Staffelmietvertrag)
Πρόκειται για ένα συμβόλαιο ενοικίασης γραπτής μορφής, στο οποίο καθορίζεται όχι μόνο το αρχικό ενοίκιο αλλά και οι μελλοντικές αυξήσεις ενοικίου. Το αντίστοιχο τελικό ποσό του ενοικίου ή το ποσό της ετήσιας αύξησης πρέπει να περιλαμβάνεται στη σύμβαση. Κλιμακωτές συμβάσεις ενοικίασης απεριορίστου χρόνου μπορούν να τερματιστούν με την κανονική προθεσμία καταγγελίας τριών μηνών.
Αυτό διαφέρει για τα κλιμακωτά συμβόλαιο περιορισμένου χρόνου. Και εδώ πρέπει να προσδιοριστεί ένας λόγος τερματισμού στο συμβόλαιο. Κατά τη διάρκεια του συμβολαίου ο ιδιοκτήτης όμως δεν μπορεί να το καταγγείλει. Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει το συμβόλαιο για πρώτη φορά στο τέλος του τέταρτου έτους ενοικίασης. Μετά από αυτό το διάστημα ισχύουν οι προθεσμίες καταγγελίας που ορίζει ο νόμος.
Συμβόλαιο ενοικίασης βάσει δείκτη τιμών (Indexmietvertrag)
Συμβόλαιο ενοικίασης σε γραπτή μορφή στο οποίο προσδιορίζεται όχι μόνο το αρχικό ενοίκιο, αλλά και ο τρόπος με τον οποίο το ενοίκιο θα αυξηθεί στα επόμενα χρόνια. Το ενοίκιο συνδέεται εδώ με τον δείκτη τιμών γενικής διαβίωσης (Preisindex für allgemeine Lebenshaltung), που εκδίδει η Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία της Γερμανίας.
Πότε είναι δυνατή μια έκτακτη καταγγελία του συμβολαίου ενοικίασης;
Τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να υποβάλλει έκτακτη καταγγελία του συμβολαίου ενοικίασης, κατά την οποία η μίσθωση μπορεί να τερματιστεί χωρίς να τηρηθούν οι προθεσμίες καταγγελίας. Προϋπόθεση για μια έκτακτη καταγγελία είναι η ύπαρξη σημαντικών λόγων, οι οποίοι για το συμβαλλόμενο που καταγγέλλει να καθιστούν αδύνατη την συνέχιση της ενοικίασης μέχρι τη λήξη της προθεσμίας προειδοποίησης.
Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν ένας από τους δύο συμβαλλόμενους παραβιάζει σε μεγάλο βαθμό τα δικαιώματα του άλλου. Μερικά παραδείγματα:
• Ο ενοικιαστής είναι σε καθυστέρηση με την καταβολή του εμοικίου για δύο ή περισσότερους συνεχόμενους μήνες.
• Ο ενοικιαστής έχει παραχωρήσει το διαμέρισμα προς χρήση σε τρίτον, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.
• Ο ενοικιαστής έχει προκαλέσει σημαντικές ζημιές στο διαμέρισμα, εκ προθέσεως ή εξ αμελείας.
• Ο ιδιοκτήτης δεν έχει παράσχει στον ενοικιαστή το διαμέρισμα εντός του συμφωνημένου χρόνου.
